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Les autres investissements immobiliers

Le dispositif Pinel

La défiscalisation par le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet aux contribuables qui investissent dans un logement neuf de bénéficier d'une réduction d'impôt.

La loi Pinel a été mise en place à partir du 1er septembre 2014 en remplacement de la loi Duflot, et est prévue jusqu'au 31 décembre 2016.

Cette loi sur l’immobilier permet une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à un pourcentage du prix de revient du logement acheté dans la limite d’un plafond de 300 000 € et/ou de 5500 € par mètre carré. Ce pourcentage est de 12% sur 6 ans, ou 18% sur 9 ans, ou 21% sur 12ans selon la durée de location choisie.

En contrepartie de cet avantage fiscal, l’appartement ou la maison ainsi acheté par l’investisseur devra être loué durant 6 à 12 ans pour un usage du locataire à titre d' habitation principale à des conditions de loyers et de ressources prévues par décret.

Réduction d’impôt : le calcul du dispositif Pinel

La réduction d’impôt (sur 9 ans par exemple) se calcule de la manière suivante : 

Achat d'un bien 250 000 €

Réduction d'impôt sur 9 ans : 250 000*18%= 45 000 €

Le montant total de la réduction d’impôt sera de 5 000 € par an pendant 9 ans.

Les critères de la loi Pinel 

Pour bénéficier de la réduction d'impôt il faut remplir plusieurs conditions :

Acheter un logement neuf, à la norme RT2012

Le locataire doit respecter des plafonds de ressources 

Le loyer doit respecter un plafond dépendant de la zone géographique et de la superficie du logement

Louer le bien acquis par le dispositif Pinel dans les 12 mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien.

Le Dispositif Pinel Outre-mer

La loi Pinel existe aussi pour les Dom Tom. Les critères pour accéder à loi Pinel Outre-Mer sont identiques à ceux du dispositif Pinel Métropole.

La différence concerne la réduction d'impôt : elle est de 23% sur 6 ans, ou 29% sur 9 ans, ou 32% sur 12 ans en pourcentage du prix de revient du logement acheté.

Exemple d'un investissement avec le dispositif Pinel Outre-Mer

La réduction d’impôt (sur 9 ans par exemple) se calcule de la manière suivante : 

Achat d'un bien de 250 000€ 

Réduction d'impôt sur 9 ans : 250 000 *29% = 72 500 €

Le montant de la réduction d’impôt sera de 72 500 sur 9 ans, soit 8 055 en moyenne par an.

La loi Pinel Outre-Mer est applicable en Guadeloupe, Réunion, Martinique et Guyane.Les plafonds de loyers sont révisés tous les ans par décret.

Démembrement en Nue-propriété

L’investisseur, qui possède déjà des revenus fonciers) achète via un crédit la nue-propriété d’un logement destiné à la location, avec un démembrement de propriété d'une durée de 15 à 18 ans

L'usufruit (droit sur l’utilisation du bien : loyers) est donné pendant cette période à une société de gestion qui va louer le bien et percevoir les loyers.

Pendant la durée de l'opération, l'investisseur ne perçoit aucun loyer (ils sont versés à l’usufruitier); en contrepartie il ne paye le bien qu'à 60% de sa valeur (stipulé dans le contrat).

Ainsi, les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus de même nature, ce qui génère par imputation sur ses autres revenus fonciers, une économie d’impôts (y compris sur la CSG). 

Au terme du démembrement (15 à 18 ans), l'investisseur récupère sans frais la pleine propriété du bien, refait à neuf par l'usufruitier.

Autre avantage : la nue-propriété est exonérée d’ISF (à la charge de l'usufruitier).

La Loi Malraux

La loi Malraux est destinée à la conservation du patrimoine historique, et s’adresse aux contribuables français qui investissent dans des appartements à rénover, destinés à la location.

Ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable.

Les immeubles concernés doivent se situer en Secteur Sauvegardé (22% de réduction d’impôt), ou dans une ZPPAUP - Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (30% de réduction d’impôt).

Le plafond des travaux déductibles est de 100 000 € / an et la restauration de l'immeuble doit être suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

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