Le LMNP

Qu'est-ce que le LMP ?

Acheter des appartements meublés pour la retraite grâce au LMP

Le LMP, Loueur Meublé Professionnel n’est pas une loi de défiscalisation mais un statut fiscal. L’activité de loueur en meublé professionnel est la solution idéale pour se constituer des revenus réguliers.

Comme pour le LMNP, Le loueur meublé professionnel (LMP) est un régime fiscal applicable aux particuliers (contribuables français) donnant en location à titre habituel des locaux meublés (chambres ou appartements).

LMP : Contribuables concernés

  • Contribuables recherchant une forte économie d’impôt, la 1ère année ou sur les 3 premières années (répartition du déficit sur 3 ans).
  • Contribuables désirant percevoir des revenus complémentaires sans impôts
  • Ce type de montage intéresse en priorité les investisseurs fortement taxés, dans les tranches supérieures d’imposition (>30%).

Conditions pour être en LMP

L’article 151 septies du code général des impôts pose 3 conditions pour prétendre au statut de Loueur Meublé Professionnel :

  • Inscription au RCS .
  • Générer 23 000 € TTC de recettes locatives annuelles. 
  • Tirer de cette activité plus de 50 % de revenus professionnels.

Fonctionnement du LMP

Les revenus LMP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

L’investisseur établit annuellement un compte d’exploitation de son activité en meublé, c'est-à-dire une comptabilisation des recettes et des dépenses ou charges fiscales, avec inscription comptable des amortissements de l'immobilier et du mobilier. En effet, le statut LMP permet d'amortir les murs et le mobilier.

Phase 1 déficitaire : dépenses et charges fiscales supérieures aux loyers

Si les dépenses ou charges fiscales, avant comptabilisation des amortissements, sont supérieures aux recettes, la différence vient en déduction des autres revenus imposables du Loueur en Meublé Professionnel, créant ainsi une forte économie d'impôts.

C’est bien entendu le cas et l’intérêt lorsque les biens sont financés avec une forte quotité de crédit, les intérêts de l'emprunt étant déductibles.
Les amortissements ne pouvant pas créer de déficit, seront mis en réserve, et prolongeront de façon très importante la non imposition des revenus.

 

Phase 2 excédentaire : dépenses et charges fiscales inférieures aux loyers

Si les dépenses ou charges fiscales sont inférieures aux recettes perçues, les amortissements des biens immobiliers et de leur mobilier vont être pris en compte comme charge complémentaire, sans toutefois pouvoir créer de déficit fiscal. 

En conséquence, les amortissements permettent de ramener pendant de nombreuses années le résultat à zéro, autrement dit, des recettes nettes d’impôt.

Les autres avantages du LMP

Une Récupération unique et immédiate de la TVA

L’investissement dans le cadre d’une résidence de services ouvre droit à un avantage essentiel : le remboursement de la TVA qui réduit de 20 % le prix dans le cas d’un logement neuf.

Un allègement des droits de succession

Les héritiers d’un loueur meublé professionnel bénéficient des mêmes dispositions que celles favorisant la transmission d’entreprise.

La possibilité de se constituer un patrimoine important sans payer d’ISF

En tant que biens professionnels, les logements acquis ne sont pas soumis à l’ISF (considéré comme outil de travail).

Plus-values de cession partiellement exonérées

Lorsque l’activité de Loueur en Meublé Professionnel a été exercée pendant plus de 5 ans, il y a une exonération totale sur les plus-values si les recettes < 90 000 € /an, et partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

Régime social intéressant

Régime Social des indépendants : le RSI , Couverture sociale, Optimisation des cotisations pour les TNS, Validation des trimestres de retraite, possibilité Loi Madelin, complément de retraite grâce aux cotisations générées par l’activité.

Si vous souhaitez plus d'informations sur l'investissement immobilier LMP, n'hésitez pas à nous contacter.

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