Le LMNP pour les nuls

Un Particulier décide d'investir dans l'immobilier pour se constituer des revenus complémentaires pour sa retraite. Il achète (avec un apport ou un crédit) un appartement meublé, qu'il va louer à un gestionnaire professionnel via un bail commercial. Ce gestionnaire lui reversera donc les loyers pendant la durée prévue dans le bail (9 à 11 ans en général).

Il existe plusieurs types de résidences meublées, qui proposent différents services selon les locataires attendus. Les résidences de tourisme (à la montagne ou proche de la mer), les résidences d'affaires (chambres d'hôtel), les résidences étudiants, les résidences séniors, et les EHPAD (Établissement d'Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes). Quand la résidence est neuve et qu'elle fournit les services nécessaires, l'investisseur pourra bénéficier d'un prix d'achat hors TVA.

Au niveau fiscal, comment cela se passe ? Les revenus issus du LMNP sont à déclarer au niveau des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) dans la catégorie Loueur Meublé. A partir de là, il y a plusieurs choix de LMNP possibles : dans le neuf, l'investisseur a le choix (en fonction de sa stratégie patrimoniale) entre le LMNP Censi-Bouvard ou le LMNP régime des amortissements. Et s'il possède plusieurs logements meublés, il peut sous certaines conditions choisir le régime du Loueur Meublé Professionnel.

Le régime LMNP amortissements permet de bénéficier de revenus locatifs non fiscalisés : en déduisant les frais d'emprunt, les charges de la résidence, mais aussi (et surtout) les murs et le mobilier de l'appartement acheté, l'investisseur se retrouve à déclarer fiscalement des revenus locatifs nuls, et donc non imposés, et ceci pendant de nombreuses années.

En optant pour l'option "Censi Bouvard", l'investisseur LMNP pourra déduire 11% de son investissement de ses impôts étalé sur 9 ans (33000 € au total, soit 3600 € maximum par an). Cette économie d'impôt se cumule avec le gain de TVA obtenu grâce à l'investissement réalisé dans une résidence neuve avec services.

Lorsqu'un investisseur se retrouve avec des revenus locatifs issus de location meublée, dont le montant dépasse 23000 €/an en étant supérieurs à ses autres revenus, et que cet investisseur est inscrit au registre du commerce et des sociétés, alors il peut prétendre au statut de Loueur Meublé Professionnel. Il bénéficiera ainsi des facultés du loueur meublé, à savoir la déduction des amortissements, mais aussi des avantages du statut professionnel : couverture sociale, plus-values exonérées jusqu'à un montant élevé, transmission facilité, patrimoine hors ISF, etc...

Selon vos revenus, votre imposition, et votre stratégie patrimoniale, vous aurez différents intérêts à investir dans un loueur meublé : Vous ciblez une petite réduction d'impôt ? le LMNP Censi Bouvard est fait pour vous. Vous envisagez des revenus non fiscalisés, en plaçant un capital ? Le LMNP régime des amortissements vous tend les bras. Vous avez aujourd'hui les moyens d'anticiper demain ? Vivez de vos revenus locatifs à la retraite avec le Loueur meublé Professionnel.

Le gestionnaire est au centre de l'investissement : il s’occupe de trouver les locataires, en général pour tous les propriétaires de la résidence, il gère les réservations, les séjours, ainsi que les différents services proposés dans la résidence : l'accueil, le nettoyage, le linge, le petit déjeuner, l'entretien de la résidence, etc... Il perçoit les loyers, paye les différents services et fournitures nécessaires pour son activité, et reverse le loyer prévu par le bail commercial aux différents propriétaires de la résidence service.

Le bail est signé entre l'investisseur et le gestionnaire. Le bail va préciser tous les paramètres de la gestion : le montant du loyer et ses revalorisations futures, les dates et modalités de paiement, la prise en charge de différents frais d'entretien et d'exploitation, les possibilités de séjours, etc... Les baux de chaque résidence sont différents. A lire attentivement !