Fiscalité du Loueur Meublé

Le régime des amortissements en LMNP

La location meublée non professionnelle est soumise à un régime fiscale spécifique : les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En d’autres termes, le propriétaire d’un appartement en LMNP est, selon la loi, assimilé à un entrepreneur.

Cette activité peut être exercée en nom propre (régime juridique unique pour l'acquisition de biens éligibles au nouveau dispositif LMNP), par une société de personnes soumise à l'IR ou par une société soumise à l'IS.

Aujourd’hui, le dispositif du loueur Meublé d’offre à l’investisseur 3 choix de statuts fiscal :

  • le Censi Bouvard qui permet une réduction d’impôt.
  • le régime LMP (Loueur meublé Professionnel).
  • le régime LMNP classique, en micro BIC ou au réel.

Le LMMP Classique en MicroBIC

Le régime Micro BIC (ou régime forfaitaire) : l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses recettes locatives. Il n’est pas possible de créer de déficit.

Ce régime s’applique si les recettes ne dépassent pas 32.900 €. 

Il est intéressant fiscalement si les charges déductibles sont inférieures à 50% des loyers perçus.

Ces revenus se déclarent sur le formulaire 2042C PRO, renseigné du montant des revenus locatifs, joint à la déclaration de revenus (formulaire 2042).

Le LMMP Classique en régime réel (ou régime des amortissements)

Ce régime s’applique sur option, et de droit si les revenus locatifs dépassent 32 900 € par an.

Les bénéfices s’ajoutent aux autres revenus imposables.

L’investisseur peut déduire ses charges réelles des recettes locatives. Les déficits ainsi obtenus (autres que ceux liés aux amortissements) sont reportables sur les revenus de même nature pendant 10 ans.

Les amortissements du mobilier et de l'immobilier (faculté de déduire tous les ans une partie du prix du logement) sont imputables sur les résultats locatifs bénéficiaires des exercices suivants, sans limitation de durée.

En règle générale, un cabinet d’expertise comptable est proposé à l’investisseur pour l’aider et l’épauler dans ses démarches administratives et fiscales.

Ce dispositif est cumulable avec tous les autres dispositifs fiscaux, sans limite.

Le LMNP en régime réel ne procure pas de réduction d’impôt, mais permet de bénéficier de revenus non fiscalisés pendant 20 à 30 ans.

Fonctionnement du LMMP Classique régime réel :

Le bien immobilier acheté est amortissable sur 25 ans (en moyenne). Les charges (intérêts du crédit, frais d’exploitation, taxes) et les amortissements sont déductibles des revenus BIC. Ces charges ne peuvent générer de déficit fiscal.

Quand les loyers sont devenus supérieurs aux charges (les intérêts baissent avec le remboursement du crédit) , les amortissements mis de côté sont donc utilisés pour bénéficier de revenus défiscalisés.

Cela permet de générer 10 à 20 ans de revenus avec 0 impôt 

Types d'Investisseurs concernés

  • Investisseurs ayant une capacité d’épargne faible (100 à 200€ par mois) et/ou une faible capacité d’endettement.
  • Contribuable disposant d’un capital ( 80 000 € et +) et souhaitant percevoir des revenus immédiatement et sans impôt.
  • Contribuable disposant d’un capital ( 50 000 € et +) et souhaitant percevoir des revenus plus tard et sans impôt.

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