Votre projet LMNP

Un expert vous répond sur le LMNP

Qui bénéficie des avantages du statut LMNP Bouvard ?

Seuls les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B du Code Général des Impôts réalisant une opération destinées à la location meublée peuvent en bénéficier.

Les non résidents bénéficient quant eux de la fiscalité LMNP classique, pas à la réduction d’impôt LMNP Bouvard. Ce qui leur permet de diversifier leur patrimoine sans être impacté fiscalement.

Comment se passe la récupération de TVA en LMNP ?

Dès la signature de votre acte notarié, nous vous accompagnons pour réaliser l’ensemble des formalités nécessaires à la récupération de la TVA. 

Un premier document est à remplir au moment du passage chez le notaire (imprimé M0) pour déclarer l’existence de votre statut de LMNP, un deuxième imprimé est à remplir au moment de la livraison pour demander la récupération de la TVA à l’état.

Le délai de remboursement est de 6 à 9 mois à partir de la livraison.

Qui s'occupe de la récupération de la TVA sur une opération en LMNP ?

Nous vous proposons plusieurs cabinets comptables spécialisés dans le LMNP afin que la récupération de la TVA soit la plus rapide possible.

A quel moment la réduction d’impôt s’applique t-elle en LMNP Bouvard ?

Le taux de la réduction d'impôt LMNP Censi Bouvard est validé par l’acte notarié, soit 11 % pour les actes passés après le 31/12/2011.

Par contre, le démarrage de la réduction d’impôt LMNP Bouvard est déterminé par la date de livraison du bien.

Peut-on reporter la réduction d’impôt non imputée une année en LMNP Bouvard?

Si une année votre réduction d’impôt est supérieure à votre impôt, vous avez la possibilité de reporter ce surplus de réduction sur les 6 années suivantes.

Cela vous évite d’en perdre le bénéfice. Au-delà, il est perdu.

Le statut LMNP classique existe-t-il pour le neuf et l'ancien ?

Le LMNP classique permet d’amortir le prix de son bien et de bénéficier de revenus totalement défiscalisés. 

Dans l’ancien, le LMNP classique s’applique toujours. 

Dans le neuf, l’investisseur a le choix entre les 2 dispositifs:

  • soit il amortit son bien : LMNP classique
  • soit il bénéficie de la réduction d’impôt Bouvard de 11% si son appartement entre dans le champ d’application tel que défini dans l’article 199 sexvicies du CGI : EHPAD, résidences étudiantes…).

Exception : L’amendement LMNP Bouvard étant plafonnée à 300 000 € HT, la fraction supérieure bénéficie quant à elle de l’amortissement. 

Par exemple : un investisseur achetant, en 2016, 2 chambres médicalisées EHPAD au prix de 500 000 € bénéficiera sur 300 000 € de 11 % de réduction d’impôt, et sur les 200 000 € restants de l’amortissement.

Comment s'organise la revente et quel est le marché secondaire ?

Quand un propriétaire souhaite revendre son bien, il dispose d'une clientèle locative française et étrangère importante qui utilise régulièrement et apprécie les résidences qu’ Immobilier-lmnp propose.

Cette clientèle constitue un énorme vivier de propriétaires potentiels.

L'acquéreur qui achète un LMNP d'occasion bénéficiera lui aussi de la faculté d'amortir le bien, ce qui rend très dynamique le marché de la revente de LMNP.

Est-il vrai que le prix du m² est généralement plus élevé dans une résidence avec services que dans une résidence traditionnelle ?

Oui, parce que les produits ne sont pas comparables. La Résidence avec services est un concept original qui réunit les avantages de la location et de l'hôtellerie avec une garantie unique de confort et de qualité d'environnement.

Toujours situées dans des régions qui présentent une importante demande qu’elle soit touristique, économique, ou simplement locative. Les Résidences avec services se complètent le plus souvent d'importantes infrastructures, de grands espaces paysagers ou proposent une large palette d'activités et de loisirs.

Les Résidences que nous choisissons sont " haut de gamme ", et les critères excellence ci-après participent à la définition du prix de vente.

Le choix du foncier :

1er critère de l'investissement immobilier. Nous sélectionnons les emplacements adaptés à la clientèle visée par la résidence.

La qualité architecturale :

Une architecture signée respectant les traditions régionales et l'intégration à l'environnement.

Les infrastructures :

Espaces aquatiques, plans d'eau, grands espaces paysagers, centres sportifs, animations, clubs, enfants, proche de toutes les commodités…

Des services spécifiques :

Accueil, messagerie, linge, ménage, baby sitting...

Ces critères d'un niveau très supérieur à ceux de l'immobilier locatif et du marché en général, garantissent la sécurité et la pérennité de l'investissement.

Les programmes que nous choisissons s'inscrivent dans la fourchette des prix de vente du marché… lorsqu'il existe un marché comparable ! Dans le cas de certains sites, la comparaison avec un quelconque prix de marché n'a pas de sens puisqu'il n'existe aucun produit s'approchant de nos standards de qualité :

Qualité des emplacements et accessibilité ;

  • Qualité des sites et de leur environnement ;
  • Qualité de l'architecture, des constructions et des espaces paysagers ;
  • Qualité des aménagements intérieurs, des matériaux et du mobilier ;
  • Qualité des équipements sportifs et de loisirs dans les villages.

L’accès au statut L.M.P. peut-il s’accompagner d’une opération de démembrement de propriété ?

OUI.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent être d’accord sur la destination des locaux, en l’occurrence une location meublée. C’est bien entendu l’usufruitier qui disposera du statut de Loueur en Meublé Professionnel.

En cas de démembrement, à qui revient la charge de la copropriété et des impôts locaux ?

L’usufruitier est tenu aux charges d’entretien, celles de la copropriété, taxe foncière et assurance des locaux.

Le nu-propriétaire doit supporter les grosses réparations.

Dans quel cas peut-on bénéficier d’un statut L.M.P. en louant des locaux nus ?

Le preneur doit exercer l’activité de location meublée et le bail doit comporter des clauses associant le propriétaire à la gestion ou au résultat de son locataire.

Est-il possible de bénéficier d’un statut L.M.P. sans être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ?

OUI.

Mais à condition de pouvoir justifier d’une demande d’immatriculation auprès du Greffe du Tribunal de Commerce, et qu’elle a fait l’objet d’un refus en raison du caractère non commercial de l’activité (cas de figure de plus en plus rare).

Le statut L.M.P. peut-il être remis en question du fait de retard de paiement du locataire ?

NON.

Le seuil de recettes à atteindre, soit 23.000 € TTC, est issu de la comptabilité, établie selon la méthode des engagements (à contrario d’une comptabilité de trésorerie, dite de caisse). Il est résulte qu’on prend en compte la facturation, donc les créances réglées ou non, et non pas les seuls encaissements de la période.

Peut-on devenir L.M.P. progressivement ?

OUI.

Mais un tel choix doit s’examiner avec précaution. En effet, cette période préalable est considérée comme un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, et les déficits éventuels ne peuvent s’imputer que sur des bénéfices ultérieurs de même nature. Si vous devenez L.M.P. avant d’avoir pu imputer ces déficits reportables, vous souffrirez d’un manque à gagner.

Peut-on bénéficier du statut L.M.P. par le biais d’une société ?

OUI.

La structure doit dépendre du régime fiscal des sociétés de personnes (EURL, SARL de famille, Société en Nom Collectif). Mais seuls les associés ayant une quote-part de loyer supérieur au seuil de 23.000 €uros pourront prétendre au statut L.M.P. Ce seuil ne s’apprécie donc pas au niveau du « chiffre d’affaires » de la société, qui se trouve éclaté entre les associés, en fonction de la répartition des parts sociales.

Les frais d’acquisition sont-ils déductibles ?

OUI.

A condition d’être justifiés, notamment concernant les frais d’ingénierie pour lesquels l’administration redoute, pour les ventes « packagées » qu’un transfert du prix de l’immobilier soit opéré sur les divers frais afin de maximiser le déficit reportable la première année.

Les Loueurs en Meublé Professionnels doivent-ils acquitter des charges sociales ?

OUI.

Ce sont celles des Travailleurs Non Salariés. Elles sont basées sur le résultat de l’activité. En cas de déficit, un forfait minimum est à régler, que l’on peut quelquefois réduire voire annuler lorsqu’on peut démontrer un statut salarié à temps plein par ailleurs, et que cotiser en tant que L.M.P. ferait doublon.

Les biens loués en statut L.M.P. sont-ils exonérés d’ISF ?

NON, si l’activité est déficitaire.

OUI, mais seulement si l’investisseur est immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés, que les recettes dépassent le seuil de 23.000 €uros TTC / an, et que les revenus de cette activité représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.

Peut-on exercer une activité L.M.P. en investissant dans l’ancien ?

OUI.

L’activité peut s’exercer indifféremment sur des logements neufs ou anciens.

Quelle possibilité pour la famille ?

Une SARL de famille peut intégrer les enfants, même mineurs, à une activité L.M.P.

Il peut s’agir, par exemple, d’une donation aux enfants de la nue-propriété des parts sociales ; les parents conservant l’usufruit. Certaines clauses seront à prévoir, par prudence, afin de ne pas remettre en cause le contrôle de la société par les parents.

En cas de déficit d’une SARL de famille dont les parts sociales sont démembrées, qui déclare les déficits fiscaux ?

Dans ce cas précis, l’administration avance que c’est au nu-propriétaire d’imputer les déficits fiscaux. Toutefois, la rédaction d’une convention de répartition du résultat peut permettre une organisation différente.

Les amortissements sont-il bien déductibles ?

Comptablement, OUI.

Fiscalement, en période bénéficiaire, OUI.

Fiscalement, en période déficitaire, ils sont réputés différés. Cela signifie que l’imputation fiscale de cette charge est différée sur l’année du retour à une situation bénéficiaire.

Peut on toujours déduire la TVA en LMNP ?

Les locations de meublés peuvent être assujetties à TVA pour peu qu’au moins trois prestations soient remplies, citons par exemple :

  • Fournitures de petit déjeuner et linge de maison,
  • Nettoyage des locaux,
  • Réception.

L’intérêt majeur réside dans les possibilités de récupération de TVA sur le prix de l’immobilier pour un investissement dans le neuf.

Peut-on transformer aisément des locaux d’habitation loués nus en meublés ?

Le Code de la Construction et de l’Habitation comporte des restrictions dans la possibilité d’un tel changement d’affectation des locaux.

1. Aucune disposition du règlement de copropriété ne doit interdire la location en meublé .
2. En application de l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, une autorisation préfectorale est requise pour la transformation du logement lorsque cumulativement :

  • Le loueur loue plusieurs meublés de manière habituelle.
  • Les locaux se situent à Paris ou dans la banlieue parisienne et dans les communes de plus de 200 000 habitants
  • Les locataires n’affectent pas les locaux à leur résidence principale.

J'ai 40 ans. Avec l'immobilier, de quelle manière puis je préparer au mieux ma retraite ?

En vous y prenant tout de suite. Si vous avez une bonne capacité financière étudiez la solution LMP. Ce dispositif vous permettra de vous constituer des revenus exonérés d'impôts disponibles à votre départ en retraite. Si votre assisse financière actuelle est plus limitée, envisagez la solution LMNP.

Comment le seuil minimum de 23 000 € pour passer en LMP se calcule t’il, notamment la première année ?

Le seuil des recettes annuelles de 23 000 € s’apprécie TVA incluse. Pour la première année d’activité, le montant de 23 000 € TTC est ajusté en proportion du nombre de jours d’exercice de l’activité et en fonction de la date d’inscription au RCS et/ou de la date de livraison de la première acquisition.

Si mon inscription au RCS venait à être refusée par le greffe, le statut de Loueur en Meublé Professionnel serait il remis en cause ?

Il arrive parfois que certains greffes refusent l’inscription. Cette situation n’a aucune conséquence lorsque le loueur en meublé peut fournir à l’administration fiscale la preuve écrite du refus d’inscription et justifie de sa qualité de Loueur en Meublé Professionnel, en respect des autres spécificités du statut.

Sur quelle valeur l’amortissement se calcule t-il ?

L’amortissement correspond à la valeur du bien immobilier et de son mobilier, à l’exception de la TVA et de la valeur du terrain.

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel implique t-il le versement de cotisations sociales ?

Le fait d’être Loueur en Meublé Professionnel permet d’obtenir une couverture sociale grâce aux cotisations au titre des allocations familiales, de l’assurance maladie et maternité et de l’assurance vieillesse. En l’absence de résultat fiscal positif de cette activité, aucune cotisation n’est due au titre des allocations familiales et de l’assurance maladie et maternité. Seule une cotisation minimum est alors due au titre de l’assurance vieillesse. Mieux, si l’activité est fiscalement déficitaire, le déficit est imputable sur les autres revenus professionnels. Pour les non salariés ce déficit se traduit par l’économie du versement de la CSG et des autres cotisations.

Dois je acquitter la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation n’est pas due par le propriétaire puisque les appartements ou maisons sont destinés à la location meublée. Seule la taxe foncière est à la charge du propriétaire, comme pour tout investissement immobilier, mais elle est déductible.

Faut il acquitter la contribution représentative du droit de bail et la contribution additionnelle ?

Le Loueur en Meublé Professionnel n’est pas redevable de la contribution représentative du droit de bail, ni de la contribution additionnelle, car il s’est placé par option sous le régime de la TVA.

La prime d’assurance liée au crédit est elle déductible ?

La prime d’assurance constitue une charge déductible, au même titre que les intérêts de crédit, les honoraires du cabinet fiscal, la taxe foncière….

L’activité de Loueur en Meublé Professionnel est elle compatible avec le fait d’être retraité ?

L’exercice de cette activité peut être mené conjointement avec la perception d’une retraite obtenue par ailleurs.

Que se passe t’il en cas de décès du Loueur en Meublé Professionnel ?

Dans le cas d’un démembrement, c’est l’usufruitier qui sera le Loueur en Meublé Professionnel, s’il remplit bien évidemment, les conditions exigées. Si la succession ne se traduit pas par le démembrement de propriété entre un usufruitier et des nu-propriétaires, chaque indivisaire est supposé percevoir la fraction du loyer correspondant à ses droits. Si les conditions exigées sont remplies, l’indivisaire pourra devenir à son tour Loueur en Meublé Professionnel.

L’exonération des plus values s’applique t’elle lorsque l’activité de loueur en meublé s’exerce par le biais d’une société ?

L’exonération des plus values de cession (vente, reprise, cessation d’activité) concerne aussi bien les exploitants individuels que les sociétés de personnes et la SARL ayant opté pour le régime des sociétés de personnes.

Au terme du bail de l’un de mes investissements, je décide de récupérer le bien pour mon usage personnel ? Que se passe t-il alors ?

La reprise d’un bien au terme du bail pour son usage personnel est un cas particulier de cession. Si les recettes restent toujours supérieures à 23 000 € TTC par an, il n’y a aucune conséquence sur la situation du Loueur en Meublé Professionnel. Le remboursement de TVA sur l’appartement ou la maison faisant l’objet de la reprise pourra ou non avoir été totalement amorti selon la résidence dans laquelle il se situe.

 

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