QUESTIONS REPONSESL’accès au statut L.M.P. peut-il s’accompagner d’une opération de démembrement de propriété ?OUI. En cas de démembrement, à qui revient la charge de la copropriété et des impôts locaux ?L’usufruitier est tenu aux charges d’entretien, celles de la copropriété, taxe foncière et assurance des locaux. Dans quel cas peut-on bénéficier d’un statut L.M.P. en louant des locaux nus ?Le preneur doit exercer l’activité de location meublée et le bail doit comporter des clauses associant le propriétaire à la gestion ou au résultat de son locataire. Est-il possible de bénéficier d’un statut L.M.P. sans être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés ?OUI. Le statut L.M.P. peut-il être remis en question du fait de retard de paiement du locataire ?NON. Peut-on devenir L.M.P. progressivement ?OUI. Peut-on bénéficier du statut L.M.P. par le biais d’une société ?OUI. Les frais d’acquisition sont-ils déductibles ?OUI. Les Loueurs en Meublé Professionnels doivent-ils acquitter la Taxe Professionnelle ?OUI. Les Loueurs en Meublé Professionnels doivent-ils acquitter des charges sociales ?OUI. Les biens loués en statut L.M.P. sont-ils exonérés d’ISF ?NON, si l’activité est déficitaire. Quelle possibilité pour la famille ?Une SARL de famille peut intégrer les enfants, même mineurs, à une activité L.M.P. En cas de déficit d’une SARL de famille dont les parts sociales sont démembrées, qui déclare les déficits fiscaux ?Dans ce cas précis, l’administration avance que c’est au nu-propriétaire d’imputer les déficits fiscaux. Toutefois, la rédaction d’une convention de répartition du résultat peut permettre une organisation différente. Les amortissements sont-il bien déductibles ?Comptablement, OUI. En matière de TVA… ?Les locations de meublés peuvent être assujetties à TVA pour peu qu’au moins trois prestations soient remplies, citons par exemple :
L’intérêt majeur réside dans les possibilités de récupération de TVA sur le prix de l’immobilier pour un investissement dans le neuf. Si les recettes sont inférieures à 76.300 €, l’investisseur peut bénéficier du régime de franchise en base, mais en se privant de la récupération de TVA lors de l’acquisition. Peut-on exercer une activité L.M.P. en investissant dans l’ancien ?OUI. Peut-on transformer aisément des locaux d’habitation loués nus en meublés ?Le Code de la Construction et de l’Habitation comporte des restrictions dans la possibilité d’un tel changement d’affectation des locaux.
Ce changement est toléré pour une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel. J'ai 40 ans. Avec l'immobilier, de quelle manière puis je préparer au mieux ma retraite ?En vous y prenant tout de suite. Si vous avez une bonne capacité financière étudiez la solution LMP. Ce dispositif vous permettra de vous constituer des revenus exonérés d'impôts disponibles à votre départ en retraite. Si votre assisse financière actuelle est plus limitée, envisagez la solution LMNP. Comment le seuil minimum de 23 000 € se calcule t’il, notamment la première année ?Le seuil des recettes annuelles de 23 000 € s’apprécie TVA incluse. Pour la première année d’activité, le montant de 23 000 € TTC est ajusté en proportion du nombre de jours d’exercice de l’activité et en fonction de la date d’inscription au RCS et/ou de la date de livraison de la première acquisition. Si mon inscription au RCS venait à être refusée par le greffe, le statut de Loueur en Meublé Professionnel serait il remis en cause ?Il arrive parfois que certains greffes refusent l’inscription. Cette situation n’a aucune conséquence lorsque le loueur en meublé peut fournir à l’administration fiscale la preuve écrite du refus d’inscription et justifie de sa qualité de Loueur en Meublé Professionnel, en respect des autres spécificités du statut. Sur quelle valeur l’amortissement se calcule t-il ?L’amortissement correspond à la valeur du bien immobilier et de son mobilier, à l’exception de la TVA et de la valeur du terrain. Le statut de Loueur en Meublé Professionnel implique t-il le versement de cotisations sociales ?Le fait d’être Loueur en Meublé Professionnel permet d’obtenir une couverture sociale grâce aux cotisations au titre des allocations familiales, de l’assurance maladie et maternité et de l’assurance vieillesse. En l’absence de résultat fiscal positif de cette activité, aucune cotisation n’est due au titre des allocations familiales et de l’assurance maladie et maternité. Seule une cotisation minimum est alors due au titre de l’assurance vieillesse. Mieux, si l’activité est fiscalement déficitaire, le déficit est imputable sur les autres revenus professionnels. Pour les non salariés ce déficit se traduit par l’économie du versement de la CSG et des autres cotisations. Le Loueur en Meublé Professionnel est t-il redevable de la taxe professionnelle ?De façon générale, le loueur en meublé est redevable de la Taxe professionnelle. Dans le cadre d’un investissement en résidence de tourisme, il bénéficie actuellement d’une dérogation qui l’exonère du paiement de cette taxe. Cependant, certaines communes peuvent exiger de toute personne exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale, le paiement d’une taxe professionnelle dite minimum. Dois je acquitter la taxe d’habitation ?La taxe d’habitation n’est pas due par le propriétaire puisque les appartements ou maisons sont destinés à la location meublée. Seule la taxe foncière est à la charge du propriétaire, comme pour tout investissement immobilier, mais elle est déductible. Faut il acquitter la contribution représentative du droit de bail et la contribution additionnelle ?Le Loueur en Meublé Professionnel n’est pas redevable de la contribution représentative du droit de bail, ni de la contribution additionnelle, car il s’est placé par option sous le régime de la TVA. La prime d’assurance liée au crédit est elle déductible ?La prime d’assurance constitue une charge déductible, au même titre que les intérêts de crédit, les honoraires du cabinet fiscal, la taxe foncière…. L’activité de Loueur en Meublé Professionnel est elle compatible avec le fait d’être retraité ?L’exercice de cette activité peut être mené conjointement avec la perception d’une retraite obtenue par ailleurs. Que se passe t’il en cas de décès du Loueur en Meublé Professionnel ?Dans le cas d’un démembrement, c’est l’usufruitier qui sera le Loueur en Meublé Professionnel, s’il remplit bien évidemment, les conditions exigées. Si la succession ne se traduit pas par le démembrement de propriété entre un usufruitier et des nu-propriétaires, chaque indivisaire est supposé percevoir la fraction du loyer correspondant à ses droits. Si les conditions exigées sont remplies, l’indivisaire pourra devenir à son tour Loueur en Meublé Professionnel. L’exonération des plus values s’applique t’elle lorsque l’activité de loueur en meublé s’exerce par le biais d’une société ?L’exonération des plus values de cession (vente, reprise, cessation d’activité) concerne aussi bien les exploitants individuels que les sociétés de personnes et la SARL ayant opté pour le régime des sociétés de personnes. Au terme du bail de l’un de mes investissements, je décide de récupérer le bien pour mon usage personnel ? Que se passe t-il alors ?La reprise d’un bien au terme du bail pour son usage personnel est un cas particulier de cession. Si les recettes restent toujours supérieures à 23 000 € TTC par an, il n’y a aucune conséquence sur la situation du Loueur en Meublé Professionnel. Le remboursement de TVA sur l’appartement ou la maison faisant l’objet de la reprise pourra ou non avoir été totalement amorti selon la résidence dans laquelle il se situe.
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